既存不動産を新築同等に再生！建築費と環境負荷を大幅に削減する「リファイニング建築®」
近年、建築資材の高騰や人手不足により、新しい建物を建てるコストが上昇しています。また、脱炭素社会の実現に向けて、古い建物を解体して新築する際に発生する環境への負荷を減らすことも大切な課題です。このような背景から、既存の建物を有効活用することへの注目が高まっています。
しかし、築年数の経った建物では、地震への備え（耐震性）や設備の老朽化、さらには建築時の検査済証が未取得であるといった法的な問題が、建物の再生を難しくするケースも少なくありません。
そんな中、三井不動産株式会社は、株式会社青木茂建築工房が提唱する「リファイニング建築®」という特別な手法を活用した「老朽化不動産再生コンサルティングサービス」を提供しています。このサービスにより、築50年を超える賃貸住宅が、まるで新築のように生まれ変わりました。
「リファイニング建築®」とは？
「リファイニング建築®」とは、既存の建物をただ改修するだけでなく、一度建物の骨組み（躯体）以外はすべて解体し、構造体の補修や耐震補強を行います。これにより、現在の法律に適合する耐震性能まで向上させます。
さらに、建物のデザインを一新し、設備も最新のものに交換することで、まるで新築のように建物を再生させる手法です。一般的なリノベーションとは異なり、建物の寿命を大きく延ばし、竣工後には新たに検査済証を取得できる点が大きな特徴です。
この手法は、建て替えと比べて建築費を約70%に抑え、工期も短縮できるメリットがあります。また、既存の躯体（骨組み）を約80%再利用するため、建て替えと比較してCO2排出量を約60%から70%以上削減できる、環境に優しい建築方法です。
築50年超の「長者丸ハイツ」が「リハイツ長者丸」として再生
東京都品川区上大崎に位置する、1968年築の旧館と1974年築の新館からなる共同住宅「長者丸ハイツ」が、この「リファイニング建築®」によって「リハイツ長者丸」として新しく生まれ変わりました。
この再生事業では、建築費の高騰や日影規制などの建築基準法の規制により、建て替えでは建物規模が縮小され、十分な事業性を確保することが難しいという課題がありました。そこで、「リファイニング建築®」を活用することで、建物の規模を維持しながら、現代の賃貸市場のニーズに合わせた商品企画を行うことができました。
これにより、まるで新築のような賃料設定が可能となり、高い収益性を確保しています。さらに、建物の老朽化した部分を調査・補修し、耐震補強を行うことで、建物の寿命を大きく延ばすことにも成功しました。
快適で便利な住まいへの進化
「リハイツ長者丸」では、入居者の方々の暮らしがより快適になるよう、様々な工夫が凝らされています。
旧館では、これまでの階段室型住戸から屋内廊下型に変更され、各住戸へのアクセスが向上しました。雨の日でも濡れずに移動でき、防犯面でも安心感が増しています。また、以前は階段として使われていた空間を住戸に再編し、スペースを有効活用。エレベーターも新設され、日々の利便性はもちろん、バリアフリー性も高まりました。
新館では、建物の1階部分（ピロティや借室）を有効活用し、セキュリティエリア内に駐輪場や宅配ボックス、ゴミ保管庫を新設。基本性能が大きく向上しました。さらに、入居者の方が自由に使える多目的スペースも新たに設けられ、より充実した住環境が実現しています。
また、新館は建築当時の検査済証が未取得でしたが、今回の事業で新たに取得することで、建物全体の遵法性（法律に適合していること）が確保されました。断熱性能の向上や設備更新により、省エネルギー性能も高められ、古い建物でありながら、現代の居住ニーズに合った快適で機能的な住環境が提供されています。
老朽化不動産の再生を検討しているオーナー様へ
三井不動産グループの「Let’s（レッツ）」は、不動産に関する様々なお悩みを解決するための資産経営コンサルティングサービスです。この「リファイニング建築®」を活用した再生コンサルティングサービスもその一つで、旧耐震基準の建物を中心とした老朽化不動産のオーナー様を対象としています。
建築的な再生だけでなく、賃貸市場のニーズを踏まえた商品企画から、竣工後の賃貸管理・運営まで、三井不動産グループが連携して総合的にサポートします。大切な不動産の価値を向上させ、持続可能な街づくりに貢献したいとお考えの方におすすめです。
「リハイツ長者丸」の所在地は東京都品川区上大崎で、東京メトロ南北線「白金台」駅から徒歩13分、JR山手線「目黒」駅から徒歩15分と、交通アクセスも良好です。
老朽化した不動産の活用や再生にご興味のある方は、ぜひ一度ご相談ください。三井不動産グループが、お客様一人ひとりに最適な解決策をご提案します。
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三井のレッツHP：https://lets.mitsuifudosan.co.jp/
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リファイニング建築®について：[https://lets.mitsuifudosan.co.jp/cost_opt/refining]
その他、本件に関する詳細は、三井不動産株式会社のニュースリリースをご覧ください。
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2026/0907/
