2026年9月マンション価格・賃料レポート：東京23区は上昇基調、都心3区は横ばい。家賃は全国的に過去最高圏へ！

2026年9月マンション価格・賃料レポート：最新の市場動向を解説

これからマンションの購入や賃貸、あるいは不動産投資を考えている皆様にとって、市場の動向はとても気になるところでしょう。金融×不動産×AIのサービスを提供する株式会社MFSが、マンションAI査定サービス「CAPS（キャップス）」を用いて分析した2026年9月のマンション価格および賃料の最新レポートが発表されました。

今月のポイント：価格と賃料の二つの動き

2026年9月の市場では、中古マンション価格にエリアごとの違いが見られました。東京都心3区（千代田・中央・港）と東京湾岸エリアでは価格が横ばいで推移していますが、それ以外のほとんどのエリアでは上昇が続いています。

これまでの金融緩和やインフレの影響で都心部を中心に価格が上がっていましたが、今年に入ってからの金利上昇や賃金の伸び悩みが影響し、都心部では上昇の勢いが落ち着いてきたようです。また、金融庁が50年ローン（住宅ローンの返済期間が50年という長期ローン）へのモニタリング強化を打ち出しており、今後の住宅ローン融資の動向によっては、価格上昇にさらに強いブレーキがかかる可能性も考えられます。

一方で、家賃はほぼ全てのエリアで上昇が続いています。これにより、利回り（家賃をマンション価格で割って年間の収益性を測る指標）は都心部を中心に改善傾向にあり、不動産投資の魅力が以前よりも高まっていると言えるでしょう。この家賃の動向が、今後のマンション価格を支える要因となるのか、引き続き注目が集まります。

各エリアのトレンドまとめ

今回のレポートで明らかになった主なトレンドは以下の通りです。

全国の3LDK（70㎡換算）のAI査定価格は3,468万円で、前月比＋1.0%、前年同月比では＋10.8%と大幅な上昇を記録。直近3ヵ月も＋3.6%と上昇が加速しています。
東京都心3区のAI査定価格は1億8,491万円で、前月比−0.2%と横ばい。しかし、東京23区全体では8,637万円（前月比＋0.6%）と、直近3ヵ月で＋3.4%の上昇が続き、都心と周辺部で価格の傾向に差が出ています。
全国の3LDK家賃（70㎡換算）は月15.6万円（前年同月比＋4.7%）、東京23区は月30.5万円（同＋6.5%）となり、東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・京都・兵庫の7都府県すべてで、推定値の算出対象である2019年4月以降の過去最高圏を記録しています。
竣工前マンション（2026年10月以降に完成する新築マンション）も、3LDK・70㎡を仮定したAI査定価格が全国で6,795万円（前年同月比＋8.9%）、東京23区で1億4,572万円（同＋13.3%）と、引き続き上昇しています。