湾岸タワマン購入、賢い選択は？実需と投資用で異なる市場動向を徹底解説

中央区湾岸タワマン市場の現状

東京を代表する住宅エリアの一つである中央区湾岸エリアのタワーマンション市場では、近年、中古物件の在庫が増加し、一部で価格調整の動きが見られるようになりました。かつては「売りに出せば売れる」というイメージがありましたが、現在は売り物件が増える一方で、買い手が全てを吸収しきれない状況になっています。

ただし、一概に「タワーマンション」というカテゴリーだけで市場を判断するのは早計です。実際に住むために購入する「実需物件」と、賃貸中の状態で売買される「投資用・オーナーチェンジ物件」では、在庫の増え方や売れ行きに明確な違いがあることが、マンションリサーチ株式会社の調査で明らかになりました。

実需タワーマンションは在庫増加と回転率低下が同時進行

中央区における実需のタワーマンション市場を見ると、2024年頃から在庫数が継続的に増加しています。これは、市場に売り出される物件が増加していることを示しています。同時に、在庫回転率（一定期間の在庫に対して、どの程度の物件が販売されたかを示す「売れ行き」の指標）も大きく低下しています。

この状況は、単に売り物件が増えただけでなく、その供給に対して需要の吸収力が追いついていない可能性を示唆しています。買い手は増えた物件の中から比較検討できるようになり、売却を急ぐ売主は価格を見直す必要が出てくるため、結果として価格調整につながる構造があると考えられます。

投資用タワーマンションは在庫増加でも流動性を維持

一方で、賃貸中の状態で売買される投資用、いわゆるオーナーチェンジのタワーマンションの動向はどうでしょうか。

投資用タワーマンションも、実需物件と同様に2024年頃から在庫が増加しています。しかし、その後の推移を見ると、2025年5月頃をピークにおおむね横ばいで推移しており、実需物件のように在庫が増え続けているわけではありません。

さらに注目すべきは在庫回転率です。投資用タワーマンションの場合、在庫回転率は一定のばらつきはあるものの、実需物件ほど大きく低下しておらず、比較的安定した動きを見せています。これは、市場に出てきた物件が一定のペースで売買されていることを示唆しています。

オーナーチェンジ物件は「価格の決まり方」が違う

なぜ、同じタワーマンションなのに実需と投資用でこのような違いが生まれるのでしょうか。その大きな理由の一つは、価格の決まり方の違いにあります。

実需マンションは、購入者が実際に住むことを前提とするため、駅からの距離、眺望、階数、間取り、室内の状態、周辺環境など、多くの要素が価格に影響します。一方、オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいて賃料収入が発生しているため、投資家はその収益性を重要な判断材料とします。そのため、将来得られる収益を基準に価格を判断する「収益還元法」などを用いて、物件の価値を評価します。

一般的に、同じマンション・同じような広さであっても、実需物件と比較すると、オーナーチェンジ物件の価格は低くなる傾向があります。また、同じマンション内でも、設定されている賃料が異なれば、投資家から見た収益性も変わり、価格に影響します。

この構造が、現在の市場における投資用タワーマンションの流動性を支えている可能性があります。投資用物件では、物件価格と賃料収入から利回りを計算できるため、市場にある物件を一つ一つ精査することで、「この条件なら価格が割安なのではないか」と判断できる物件が見つかる余地があるのです。

これからのマンション選びで重要な視点

今回のデータから、中央区湾岸のタワーマンション市場では、「在庫が増えている」という一つの現象だけでは、市場の状態を正確に判断できないことがわかります。実需と投資用で需要構造が異なるため、「価格が上がった」「在庫が増えた」「値下げが増えた」といった表面的な数字だけでなく、誰が売り、誰が買い、どのような価格形成によって売買されているのかという視点が、これまで以上に重要になります。

これからマンションの購入を検討される方は、ご自身の目的（居住用か投資用か）を明確にし、市場の特性を理解した上で物件を探すことが、賢い選択につながるでしょう。このエリアのタワーマンションは、これまで「値上がりするマンション」と一括りで語られることが多かったですが、今は実需と投資用で市場の動きが大きく異なる局面に入っています。ご自身のライフスタイルや資産形成の目標に合わせて、詳細な情報収集や専門家への相談を検討してみてはいかがでしょうか。