2026年9月発表の基準地価、あなたの不動産の価値はどうなる？空き家放置に潜む「見えないリスク」に注意！
2026年9月15日、国土交通省から令和8年の基準地価（都道府県地価調査）が公表されました。全国の住宅地や商業地を含む全用途平均で前年比1.5％の上昇となり、5年連続で地価が上がっています。
この地価上昇のニュースを見て、「自分が所有している土地や実家の価値も上がっているのでは？」と期待を寄せている方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、この上昇トレンドを理由に、利用予定のない空き家を「高く売れるかもしれないから、もう少し持っておこう」と放置し続けるのは、実は危険が伴います。
本記事では、不動産の価格を示す「一物五価（いちぶつごか）」の仕組みをおさらいしながら、地価上昇局面で空き家を所有し続けることの「見えないリスク」について分かりやすく解説します。
不動産の「一物五価」とは？5つの価格の違いを理解しよう
不動産には、「①実勢価格」「②公示地価（価格）」「③基準地価（価格）」「④路線価（相続税評価額）」「⑤固定資産税評価額」という5つの異なる価格が存在します。これらを総称して「一物五価」と呼びます。
それぞれの価格は、その根拠となる法令や公表する機関、公表時期、利用目的、価格水準などが異なり、不動産の価値を判断する上で重要な指標となります。
（図1：一物五価の比較）
① 実勢価格（じっせいかかく）
実際に不動産市場で取引が成立する価格のことです。売り手と買い手の需要と供給のバランスによって決まるため、「定価」というものがありません。需要が高いエリアでは公的な地価よりも高値で取引されることもあれば、人口減少が進む地方では低値で取引されることもあります。
（需要と供給の関係が価格決定の大きな要因となります）
② 公示地価（こうじちか）
国土交通省の土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点の全国の標準地の価格を、3月に公表するものです。不動産取引の目安や公共事業用地の取得価格を算定する際に活用されます。
③ 基準地価（きじゅんちか）
各都道府県が、毎年7月1日時点の全国の基準地の価格を、9月に公表するものです。公示地価の半年後の地価変動を速報し、地価動向を補完する役割があります。今回のプレスリリースで注目されたのがこの基準地価です。
詳細は、国土交通省の「令和8年 都道府県地価調査の概要」をご覧ください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
④ 路線価（ろせんか）
国税庁が、毎年1月1日を基準日として7月に公表する、道路に面した土地の価格です。相続税や贈与税を計算する際の基準となり、公示地価の約8割を目安に算定されることが多いです。
⑤ 固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）
各市町村が公表する、固定資産税の計算基準となる価格です。市街地の土地では公示地価の約7割を目安に算定され、3年ごとに見直されます。ご自宅の評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に付いている「課税明細書」で確認できます。
（図2：課税明細書の一例）
各価格の関係性
これら5つの価格は、それぞれが完全に独立しているわけではなく、一定の関係性があります。
（図3：一物五価の関係性）
一般的に、公示地価と基準地価は同水準になることが多く、路線価は公示地価の概ね80％、固定資産税評価額は公示地価の概ね70％となります。実勢価格は公示地価の概ね110％とされることがありますが、これはあくまで目安です。土地の形状や周辺環境、建物の状態、将来性など、様々な要因によって実勢価格は大きく変動することを理解しておくことが重要です。
要注意！地価上昇局面における「空き家放置」の落とし穴
「実勢価格が上がりやすいなら、もっと値上がりするまで空き家を放置しておこう」と考えるのは、早計かもしれません。一見喜ばしい地価上昇ですが、不動産を所有する方にとっては注意すべき落とし穴が潜んでいます。
1. 維持コスト（固定資産税）の増加
毎年支払う固定資産税は、固定資産税評価額を基準に算定されます。この評価額は公示地価（基準地価）の約7割を目安に3年ごとに見直されます。つまり、地価が上がれば上がるほど、毎年支払う税金負担も重くなる可能性があります。誰も住んでいない空き家であっても、所有している限りこのコストはかかり続けます。
2. 「管理不全空家」指定による税金急増リスク
現在、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、土地の評価額が最大6分の1（200㎡以下の部分）に軽減されています。しかし、2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法により、放置され状態が悪化した空き家が「管理不全空家」（または「特定空家」）に指定され、市区町村から勧告を受けると、この特例（軽減措置）が解除されることになりました。
軽減措置が解除されると、固定資産税が最大6倍になる可能性があり、所有者にとって大きな負担となる可能性があります。
まずは、あなたの不動産の「本当の価値」を把握しましょう
基準地価の上昇は、土地の資産価値が上がる喜ばしいニュースです。しかし、建物は築年数の経過とともに老朽化が進み、価値が下がる傾向にあります。空き家の場合、「土地の値上がり益」よりも「建物の価値下落と膨らむ維持・税金コスト」が上回ってしまうことも少なくありません。
公的な地価はあくまで目安であり、土地の形状や接道状況、建物の状態などによって、あなたの不動産の「本当の価値」（実勢価格）は大きく変わります。
「見えないコスト」が膨らむ前に、まずは所有している不動産の現在の正確な価値を把握することが、大切な資産を守る第一歩となります。
最新の市場動向を踏まえた不動産査定や、空き家の売却に関するご相談を受け付けています。「売るかどうかは未定だが、今の価値を知りたい」「維持費が高くなる前に手放すべきか迷っている」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度お問い合わせください。
株式会社property technologiesのウェブサイトはこちらです。
https://pptc.co.jp/
監修者情報
大谷 修太（おおたに しゅうた）
齋藤久誠公認会計士・税理士事務所
1級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
