投資用不動産 3種別の全国平均価格が直近10年間の最高値を一斉更新。東京23区の区分マンションは4,000万円を突破「収益物件 市場動向四半期レポート」2026年7月〜9月期

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME’S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2026年7月〜9月期の「収益物件 市場動向四半期レポート」を公開しました。

「収益物件 市場動向四半期レポート」では、健美家に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）の物件データ（表面利回り、物件価格）および、ユーザーが不動産会社に問い合わせた物件データについて四半期毎に集計し、最新の市場動向として公開しています。

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■ トピックス

• 全国：3種別すべてで全国平均価格が直近10年間の最高値を更新

  区分マンション（2,902万円）、一棟アパート（9,079万円）、一棟マンション（2億541万円）の全種別において、全国平均価格が直近10年間での最高値を記録。また、一棟アパートの利回りは7.91%まで低下し、直近10年間の最低値を更新した。

• 区分マンション：
  全国価格・主要各都市（川崎・埼玉主要・大阪・福岡など）が直近10年で最高値を更新。東京23区は4,000万円を突破した。

• 一棟アパート：
  全国価格は9,000万円台で直近10年間で最高値、利回りは最低値を更新。全体が高値横ばいの中、京都・仙台が急伸し4都市で最高値を記録した。

• 一棟マンション：
  全国価格が直近10年間で最高値を更新、大阪市も10年最高値を記録。主要都市間では上昇・下落の二極化が進んだ。

◼️ 区分マンション
全国価格・主要各都市（川崎・埼玉主要・大阪・福岡など）が直近10年間で最高値を更新。東京23区は4,000万円を突破

2026年7月〜9月期における全国の区分マンション価格は2,902万円となり、前期比で9.22%増加し、直近10年間で最高値を更新しました。表面利回りは6.65%（前期6.61%）となり、横ばい圏での推移が続いています。

【一都三県・主要都市別】

一都三県・主要都市別の価格動向を見ると、一都三県（3,350万円、前期比10.56%増）、東京23区（4,149万円、同13.30%増）が大きく上昇し、共に直近10年間での最高値を更新。東京23区は4,000万円を突破しました。
上昇率に注目すると、埼玉主要都市（2,878万円、前期比16.00%増）が特に高い伸びを示したほか、仙台市（2,130万円、同7.90%増）、東京市部（2,461万円、同7.47%増）も大きく上昇しています。また、直近10年間の最高値を更新した都市は、前述の東京23区、埼玉主要都市に加え、川崎市（2,469万円）、大阪市（2,314万円）、福岡市（1,533万円）、神戸市（1,481万円）となりました。

売買期待値のギャップ（「登録＝売り手」と「問い合わせ＝買い手」の目線差）を見ると、利回り差分（問い合わせ利回り−登録利回り）では、全国平均で3.58ポイントの乖離がある一方、東京23区では0.40ポイントに留まりました。また、価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）は、大阪市で85.7%を記録しているほか、東京23区でも75.7%となっており、これらのエリアでは高い需要が継続している実態がうかがえます。

築年別の利回りの動きを見ると、東京23区は「築10年未満」の利回りが3.69%と全エリアで最低を記録し、「築20年以上」でも5.62%に留まるなど、築年数による利回りの開きが小さい傾向が続いています。一方で、仙台市（築10年未満4.03%、築20年以上11.67%）や札幌市（築10年未満3.91%、築20年以上11.15%）では、築年数によって7ポイント以上の大きな利回り差が生じており、地域ごとの収益構造の違いが明確に表れました。

◼️ 一棟アパート
全国価格は直近10年間で最高値、利回りは最低値を更新。全体が高値横ばいの中、急伸した京都・仙台を含む4都市で最高値を記録

2026年7月〜9月期における全国の一棟アパート価格は9,079万円となり、前年同期比で6.75%（前期比0.83%）上昇し、直近10年間で最高値を更新しました。また、表面利回りは7.91%（前期8.01%）となり、直近10年間で最低値を更新しています。

【一都三県・主要都市別】

一都三県（1億232万円、前期比0.65%増）や東京23区（1億4,062万円、同0.38%減）をはじめ、全体として微増・微減にとどまるエリアが多く見られました。そうした中で、都市別に見ると京都市（9,546万円、同10.00%増）と仙台市（7,174万円、同9.36%増）がそれぞれ10%前後の大きな上昇を示しました。また、直近10年間の最高値を更新した都市に注目すると、前述の京都市、仙台市に加えて、微増ながら着実に価格を伸ばした横浜市（9,692万円、同1.42%増）、名古屋市（7,829万円、同0.99%増）が最高値を記録しています。

売買期待値のギャップを見ると、利回り差分では、全国平均で3.20ポイントの乖離がある一方、埼玉主要都市（0.87ポイント）、名古屋市（0.90ポイント）、千葉主要都市（0.98ポイント）では売り手と買い手の目線差が比較的小さい状態にあります。一方、価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）を見ると、東京23区（71.0%）や仙台市（70.3%）などの各エリアが概ね6割〜8割台の範囲にとどまっており、全国平均（57.9%）も含めると、地域的な偏りが少なく売り手と買い手の間の価格差が維持されている実態がうかがえます。

築年別の利回りの動きを見ると、東京23区は「築10年未満」の利回りが5.07%、「築20年以上」でも6.03%に留まり、その差は0.96ポイントと1ポイントを下回りました。一方で、神戸市（築10年未満6.25%、築20年以上13.16%）では築年数による利回り差が6.91ポイントと大きく開いており、エリアによる築年数への利回りの反映度の違いが顕著に表れています。

◼️ 一棟マンション
全国価格が直近10年間で最高値を更新、大阪市も直近10年間の最高値を記録。主要都市間では上昇・下落の二極化が進む

2026年7月〜9月期における全国の一棟マンション価格は2億541万円（前期比0.49%増）となり、直近10年間で最高値を更新しました。表面利回りは7.44%（前期7.39%）となっています。

【一都三県・主要都市別】

一都三県・主要都市別の価格動向を見ると、一都三県（2億4,121万円、前期比0.43%増）、東京23区（3億299万円、同0.57%増）がともに微増で推移するなど、全体としては横ばいや微増微減にとどまるエリアが多くなりました。

その一方で、神戸市（1億4,981万円、同9.83%増）、が大きく上昇したのに対し、仙台市（1億6,797万円、同16.56%減）や川崎市（1億9,986万円、同15.57%減）、福岡市（2億4,938万円、同7.35%減）は大きく下落するなど、都市によって動きにバラつきが出る結果となりました。なお、大阪市（1億8,867万円）は微増ながら直近10年間の最高値を更新しています。

売買期待値のギャップを見ると、利回り差分では、全国平均で2.88ポイントの乖離がある一方、福岡市（0.38ポイント）、札幌市（0.60ポイント）、東京23区（0.73ポイント）などでは売り手と買い手の目線差が1ポイントを下回る状態にあります。一方、価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）を見ると、大阪市で101.3%を記録し、登録価格を問い合わせ価格が上回る「逆転現象」が起きています。また、東京23区（95.8%）、神戸市（86.6%）などの各エリアも高い水準となっており、全国平均（61.9%）と比べてこれらのエリアでは高い需要が継続している実態がうかがえます。

築年別の利回りの動きを見ると、東京23区は「築10年未満」の利回りが4.31%、「築20年以上」でも5.45%に留まり、その差は1.14ポイントとなりました。一方で、主要都市の中で最も利回り差が開いた仙台市（築10年未満5.39%、築20年以上10.06%）では4.67ポイントの差となり、他種別と比べて全体的に築古物件でも利回りの上昇が抑えられている傾向がうかがえます。

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■ 調査要綱

調査対象データ：

2026年7月1日〜9月30日に健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）

調査項目 ： 

投資利回り（表面利回り）、物件価格 の平均値を四半期毎（全国、地域別、一都三県・主要都市別＊）に集計

＊埼玉主要都市＝さいたま市・川口市・戸田市・蕨市、千葉主要都市＝千葉市・浦安市・鎌ヶ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市

※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。

※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」と明記をお願いします。

※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります。

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健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME’S 不動産投資」を運営しています。なお、「健美家」は2026年2月には、掲載物件数No.1（※3）を獲得いたしました。

※3. 不動産投資専門のポータルサイトにおいて、Webで閲覧可能な（非公開物件除く）全国掲載投資物件数No.1（2026年2月5日時点 (株)東京商工リサーチ調べ）

健美家　https://www.kenbiya.com/

LIFULL HOME’S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

■ 株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME’S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。