なぜ今、「空き家」が問題になっているのか？
全国的に空き家は増え続けており、人が住まず管理もされない家は、防災・防犯・景観の面で社会的な課題として認識されています。その背景には、人口減少や高齢化に加え、相続をきっかけに使われなくなる家が増えていることが挙げられます。
「いつか使うかも」「親が大切にした家だから」と空き家をそのままにしているうちに、建物が傷み、気づけば選択肢が狭まっていた、というケースも少なくありません。
放置するとどうなる？「特定空家」と「管理不全空家」に注意
2023年の法改正により、これまでの「特定空家」に加え、「管理不全空家」という新たな区分が設けられました。これにより、より早い段階で行政の指導や勧告の対象になる可能性が高まっています。
もし行政から勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする「住宅用地特例」が適用されなくなり、税負担が大きくなることがあります。さらに状況によっては、命令や行政代執行（行政が強制的に解体し、その費用を所有者に請求すること）に至る可能性も指摘されています。
また、関連する政策として「相続登記の申請」も義務化されています。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となる可能性があります。名義を曖昧なまま放置することは、制度的にも不利になりやすいのが現状です。
決断を鈍らせる「心理的な罠」と「見えないコスト」
空き家の処分を先送りしてしまう原因の一つに、「昔建てたときに3,000万円かかった」「リフォーム代を出したから手放すのはもったいない」といった、過去に費やしたお金（サンクコスト）へのこだわりがあります。
しかし、これからの最適な意思決定において重要なのは「過去にいくらかかったか」ではなく、「今日から先、いくらかかるか、またはいくら入ってくるか」です。空き家は誰も住んでいないため「住む便益」はほぼゼロですが、固定資産税や管理費、建物の劣化といったコストは毎月発生し続けます。これは、目に見えにくい「負の家賃」を毎月払い続けている状態と同じなのです。過去の感情と未来のコストを切り離して考えることが、賢い選択への近道となります。
未来の負担を最小化する「4つの選択肢」
空き家への向き合い方は、放置するか手放すかの二択だけではありません。大きく分けて「住む・活用する」「貸す」「売る」「解体する」といった選択肢があります。それぞれにメリットと注意点があり、立地や建物の状態、ご家族の状況によって向き・不向きは変わります。
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住む・活用する: 自分や家族が住んだり、別荘として利用したりする方法です。思い出を残せるメリットがありますが、維持・管理の手間は続きます。
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貸す: 賃貸物件として収益化する方法です。資産として活用できますが、修繕費や空室のリスクも考慮する必要があります。
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売る: 現金化し、管理の手間から解放される方法です。特例が使える場合もありますが、価格や売り時の見極めが重要です。
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解体する（更地化）: 土地として活用しやすくなり、管理リスクを軽減できます。ただし、解体費用や税負担の変化に注意が必要です。
まずは「自分の家の場合はどれが現実的か」を知ることが、最初の一歩になります。
売却を考えるなら知っておきたい税制の特例
相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引ける特例（いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」）が設けられています。この特例を利用できれば、税負担を大きく抑えられる可能性があります。
ただし、この特例には建物の建築時期や耐震基準、売却の期限など、細かな要件があります。適用可能かどうかは事前の確認が不可欠ですので、利用を検討する場合は早めに専門家や税務署に相談することをお勧めします。
トラブルを防ぐためのファーストステップ
「売る」「貸す」とすぐに決める必要はありません。まずは現状を冷静に「棚卸し」することから始めましょう。
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権利関係の確認: 誰が家を所有しているのか（名義や共有の有無）を確認します。
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建物の状態の確認: 雨漏りや倒壊リスクがないか、建物の劣化状況を把握します。
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コストの把握: 固定資産税、管理費、遠方への交通費など、今後かかる年間コストを算出します。
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市場性の確認: 周辺の不動産需要や相場を調べます。
「まだ大丈夫」と思っている今が、実は動き出すべき時かもしれません。まずはご実家の空き家の現状を確認することから始めてみませんか。
まとめ
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近年の法改正により「管理不全空家」も対象となり、空き家を放置するリスクや社会的コストは高まっています。
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指導・勧告が進むと固定資産税の負担が増えたり、状況によっては行政代執行に至る可能性も指摘されています。
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空き家の出口は「住む」「貸す」「売る」「解体」「譲る」など複数あります。過去の費用（サンクコスト）にとらわれず、将来の総負担を専門家と相談しながら現状確認を進めることが、安心につながります。
監修
大谷 修太（おおたに しゅうた）
齋藤久誠公認会計士・税理士事務所
１級ファイナンシャル・プランニング技能士
宅地建物取引士
2012年にみずほ銀行へ入社後、2014年みずほ信託銀行へ出向。2024年まで相続・事業承継・不動産を専門とするコンサルタントとして毎年100家族以上のご相談に対応。現在は独立し「相続や事業承継で経済的に不幸になるご家族を一人でも減らしたい」という理念のもと、幅広い層の皆さまに最適なソリューションを提供。
株式会社property technologies（プロパティ・テクノロジーズ）について
「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」というミッションを掲げています。年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で実現する「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができる未来に向け、手軽でお客様にとって利便性の高い不動産取引を提供しています。
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※上記は令和8年6月末時点の適用法令・通達等に基づき記載しています。具体的な適用に際しては、ご自身が要件を満たしているか専門家等にご確認の上、適切にご対応ください。本記事の記載内容にあてはめて適用することを保証するものではありません。
