首都圏全体の在庫増加の裏側
東日本不動産流通機構（REINS）のデータを見ると、確かに首都圏全体の中古マンション在庫は増加傾向にあります。しかし、その内訳を詳しく見ていくと、異なる風景が浮かび上がります。
実は、首都圏全体の在庫増加は、東京都、特に都心部に集中していることが判明しました。一方で、埼玉県、千葉県、神奈川県の周辺3県では、中古マンションの在庫はむしろ減少傾向にあります。つまり、「首都圏全体で一律に売れ残りが増えている」わけではないのです。
東京都内のマンション市場、エリアで異なる動き
東京都内でも、市場の動きは一様ではありません。今回は、都心5区（千代田区、中央区、港区など）と、それ以外の東京都23区に分けて、中古マンションの「販売日数」と「成約までに必要となった値下げ率」を比較してみました。
都心5区では「値下げしても売れるまで時間がかかる」
都心5区のデータを見ると、直近では成約に至るまでの値下げ率が大きくなっています。つまり、物件が売れ残らないよう、売主さんが価格を調整するケースが増えているということです。
しかし、注目すべきは、値下げ率が上昇しているにもかかわらず、販売にかかる日数はむしろ増えている点です。通常、価格を下げれば買い手が増え、早く売れると期待されますが、都心5区ではそうではない傾向が見られます。
これは、単に「値下げすれば売れる」という市場ではなく、「価格を下げても、買い手の方の希望価格と合いにくい」市場に変化している可能性を示唆しています。都心5区には1億円、2億円を超えるような高額物件も多く、住宅ローンの金利上昇だけでなく、資産運用を考える富裕層の方々の投資判断も影響していると考えられます。
都心5区以外では「値下げによって流動性を維持」
一方、東京都23区から都心5区を除いたエリアでは、少し異なる動きが見られます。
このエリアでも値下げ率は上昇傾向にありますが、値下げを行うことで販売日数が一定に保たれています。これは、売主さんが市場の変化に合わせて価格を調整することで、買い手の方との価格の折り合いがつき、スムーズに成約に至っている状況と考えられます。
このエリアは、実際に住むことを目的とした「実需層」と呼ばれる方が多く、住宅ローンを利用して購入する世帯も多くなります。金利が上がれば、購入できる価格の上限も変わるため、買い手の方はより慎重に価格を見極めるようになるでしょう。
「平均6,400万円」という価格水準が示すもの
都心5区を除く23区の平均成約価格を見ると、直近ではおよそ6,400万円前後で安定して推移しています。
これは、すべての物件がこの価格で売買されているわけではありませんが、実需層が中心の市場において、この価格水準でバランスが取れていることは重要です。金利上昇の状況を考えると、この6,400万円前後という価格には、すでに一定の価格調整が反映されている可能性も考えられます。
一方、都心5区では価格のばらつきが大きく、全体的に価格がやや減少する方向へと動いています。
これは、都心部の高額物件については、まだ市場が新しい価格水準を探している段階にあることを示唆しているのかもしれません。
在庫増加の主役は「高額・大規模・タワーマンション」
さらに、売出価格8,000万円以上の象徴的なマンションについて、個別の在庫推移を分析すると、より明確な傾向が見えてきます。
*地図上の赤点は在庫が減少傾向、黄色は横ばい、青点は増加傾向にあるマンションを示します。
この分布図を見ると、東京都心部、特に千代田区、中央区、港区といったエリアで「青い点（在庫増加）」が多く見られます。対照的に、都心部を取り囲む周辺エリアでは「黄色の点（在庫横ばい）」が多く、在庫が大きく積み上がっているわけではありません。
つまり、東京都内でも「どこでも売れにくくなっている」わけではなく、高額な大規模マンションやタワーマンションといった特定のタイプに在庫増加が集中しているのです。
都心部には数百戸、時には1,000戸を超えるような大規模マンションが多く存在します。こうしたマンションで数十戸の売り出し在庫が増えるだけでも、市場全体の在庫数を大きく押し上げます。現在、価格調整の対象となっているのも、まさにこうした高額・大規模・タワーマンションが中心と考えられます。
これから住まいを探す、売却を考えるあなたへ
以上の分析から、現在の中古マンション市場を「首都圏全体で売れなくなった」と一括りに捉えるのは適切ではありません。実際には、周辺3県では在庫が減少し、東京都23区でも都心5区を除けば、価格調整によって一定の流動性が保たれています。
一方で、都心部の高額・大規模・タワーマンションでは、在庫が増加し、価格調整と同時に販売期間が長期化する動きが見られます。この都心部の大きなインパクトが、「首都圏全体の在庫が増えている」という印象につながっていると考えられます。
今後、中古マンション市場を見る上で大切なのは、首都圏全体の平均値だけでなく、「どのエリアで」「どの価格帯で」「どのようなマンションタイプで」変化が起きているのか、といった詳細な分析です。特に、金利上昇によって買い手の方の予算が変わる現在は、同じ東京都内でもマンションごとの流動性に大きな差が生まれています。
「中古マンションが売れなくなった」と早計に判断するのではなく、今起きているのは、都心の高額・大規模・タワーマンションを中心とした、ごく一部のエリアでの流動性低下が、統計全体に大きな影響を与えている現象と言えるでしょう。
これからマンションの購入や売却を検討される方は、ご自身の希望するエリアや物件タイプが、現在の市場でどのような位置づけにあるのか、より細かく情報を収集し、専門家のアドバイスも参考にしながら、賢い選択をしていくことが大切です。
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