大阪市タワーマンションの「所有者の実態」が明らかに！高層階ほど法人・外国住所所有者が集中

レポートの背景と目的

2025年11月には、国土交通省より新築マンションの短期売買や国外居住者による取得状況に関する調査が発表されました。TRUSTART社のレポートは、この調査と同様の視点から、マンションの法人および国外住所所有者の保有実態を分析したものです。以前、東京都心6区のタワーマンションを対象に同様の分析が行われましたが、今回は大阪市内のタワーマンションに焦点を当て、その動向を多角的に検証しています。

なお、このレポートはTRUSTART社が保有するデータに基づいているため、実際の値と異なる可能性もあります。また、国外住所所有者の判断は登記上の住所に基づくもので、国外在住の日本人も含まれる点にご留意ください。

主要な分析結果から見る大阪市タワーマンションの今

1. 都心部で売買が活発化、一部物件では短期転売も集中

大阪市内のタワーマンション（2020年以前竣工）における中古売買の活発さを示す「年率回転率」（その年にどれくらいの物件が売買されたかを示す割合）を2022年から2025年にかけて区別に調査したところ、北区、中央区、浪速区、西区といった中心部で回転率が高いことがわかりました。多くの区で上昇傾向が見られ、特に北区では2025年に年率約6%に達しており、物件の流動性が高まっていることが確認されています。

2. 高層階ほど法人所有比率が高まる。46階以上では34.4%

大阪市内タワーマンション全体の法人所有割合は20.5%ですが、所在階別に見てみると、上層階になるほど法人による所有の割合が増加する傾向が見られます。特に46階以上では、その割合が34.4%にまで上昇しており、東京都心の分析と同様の傾向が大阪でも確認されました。

また、築年数別では、築5年以下の物件で法人所有割合が26.9%と特に高く、新築や築浅の物件に法人保有が集中していることがうかがえます。

3. 国外住所所有者は全体の8.0%、26〜30階帯でピーク10.1%

大阪市内タワーマンションにおける国外住所所有者の割合は全体で8.0%でした。階数別に見ると、中低層から中層階にかけて割合が高まり、26〜30階帯でピークの10.1%を記録しています。40階を超える高層階では6%台前後まで低下する傾向が見られます。

国・地域別では、中国や台湾からの所有者が多数を占めており、北区、中央区、西区、浪速区、福島区など、タワーマンションが集中するエリアでその規模が大きくなっています。

築年数別では、築5年以下の物件で11.2%と最も高く、築浅物件への海外資本の集中が顕著であることが示されました。

まとめと今後の展望

今回の分析により、大阪市タワーマンションの所有者層や売買動向に関して、以下の点が明らかになりました。

都心部を中心に売買の回転率が上昇傾向にあり、市場の流動性が高まっている
高層階になるほど法人所有割合が高まり、46階以上では3分の1超が法人保有
築浅物件ほど法人および国外住所所有者の保有割合が高い
国外住所所有者の割合は全体で8%を占め、26〜30階帯でピークに達し、中国・台湾からの所有が中心

タワーマンションの購入や不動産投資を検討されている方は、このような市場の傾向を把握することで、より賢明な選択ができるかもしれません。特に高層階や築浅物件を検討する際は、法人や国外住所の所有者が多いという特性も考慮に入れると良いでしょう。

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