賃貸経営の今と未来：収益改善と資産価値向上の鍵
住まいを資産として活用する「賃貸経営」に、今注目が集まっています。帝国不動産株式会社が実施した一都三県の一棟賃貸オーナー1,000人を対象とした調査では、賃貸市場の堅調な動きや、収益向上のためのヒントが明らかになりました。
賃料引き上げの現状：都心部では7割超のオーナーが賃料を見直し
過去2年間で賃料（家賃）を見直したオーナーは全体の56.7%と半数以上を占め、賃貸市場が値上げしやすい局面にあることがわかります。特に「東京都心5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）」では、73.2%ものオーナーが賃料を引き上げており、そのうち23.2%は10%を超える大幅な値上げを実施しています。これは、都心部における賃貸需要の強さと、家賃水準そのものを引き上げやすい市場環境が背景にあると考えられます。
賃貸需要の安定を実感するオーナーが多数
所有物件のあるエリアの賃貸需要について尋ねたところ、64.6%のオーナーが「安定していると感じる」と回答しました。これは、3人に2人が賃貸需要に手応えを感じていることを示しており、空室や賃料下落への不安が語られる中でも、多くのオーナーが賃貸経営の将来性に期待を寄せている実態がうかがえます。
資産価値向上に向けた積極的な取り組み
今後3年間の物件に関する方針として、「修繕・リフォームを継続する」が26.1%、「建替えを検討」が8.9%、「新たな物件の取得・買い増しを検討」が4.6%となりました。これらを合わせると約4割のオーナーが、物件の維持・向上や規模拡大に前向きな姿勢を示しています。賃貸経営は単に物件を所有するだけでなく、資産価値を高めるための投資が継続的に行われていることがわかります。
収益改善の鍵は「賃料見直し」と「定期借家契約」
賃料見直しで収益改善率は約4倍に
賃料を見直したオーナーは、収益が改善した割合が32.1%でした。一方、「わからない・管理会社任せ」と回答したオーナーでは、収益改善率は7.5%にとどまっています。この結果から、賃料を積極的に見直すことが、収益改善に大きく貢献する傾向が見て取れます。
家賃を上げられない理由と定期借家契約への関心
家賃を思うように引き上げられないと感じる理由として最も多かったのは、「普通借家契約のため、更新時に値上げを切り出しにくい」（35.8%）でした。普通借家契約とは、一般的な賃貸契約で、貸主からの一方的な更新拒絶や値上げは難しい場合が多い契約形態です。このような状況は、これから住まいを資産として活用したいと考える方にとっても、契約形態の選択がいかに重要かを示唆しています。
一方で、賃料改定のしやすさに魅力を感じる「定期借家契約」への導入意向を持つオーナーは91.3%にのぼります。定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められており、期間満了で契約が終了する賃貸契約です。合意があれば再契約も可能で、賃料を見直しやすいという特徴があります。
定期借家契約への正しい理解が重要
定期借家契約の認知度は76.4%と高いものの、「家賃が下がるのでは」という不安から導入をためらうオーナーも少なくありません。しかし、再契約型の定期借家契約であれば、相場水準の賃料設定が可能であり、実際に想定賃料に対する達成率が103.1%という事例もあります。
定期借家契約を「よく知っている」オーナー層では、78.3%が導入に前向きな姿勢を示しており、「知らない」層の9.2%を大きく上回っています。このことから、賃貸経営において、正しい知識を持つことが次の行動を決める上で非常に重要であると言えるでしょう。
賃貸経営成功の秘訣は「エリア選定」と「正しい知識」
今回の調査結果から、賃貸経営の成果を左右するのは「エリア選定」と「正しい知識」であることが明確になりました。賃貸需要の安定を実感するオーナーが多い一方で、エリアによって家賃の上昇率に差があるため、どのエリアにどのような物件を保有するかの見極めが重要です。
帝国不動産株式会社では、首都圏の約1,300駅を独自に分析し、賃貸需要や人口動向、交通利便性、再開発計画などを多角的に評価した上で、需要が見込める839駅に独自の「駅ランク」を設定しています。データに基づいたアプローチで、安定した収益を目指しています。
また、インフレ環境が続く中で、相場に合った賃料へ見直していくことは、賃貸経営において避けて通れない課題です。その解決策として、定期借家契約の重要性が改めて浮き彫りになっています。データに基づき賃料を管理し、適切な契約形態を選ぶ。この一連のプロセスを継続的に実践することが、長期的な資産価値の維持・向上に直結します。
帝国不動産株式会社は、データと専門知見に基づく情報発信を通じて、オーナーの資産形成と賃貸市場の健全な発展に貢献しています。
帝国不動産株式会社について
帝国不動産株式会社は、「美しい暮らし方を住まいから」を企業理念に掲げ、賃貸集合住宅の開発・管理を一社一貫体制で手掛けています。データ駆動型の経営とファイナンスの専門知見を強みとし、オーナー・投資家・居住者へ「最善の答え」となる価値を提供しています。
